Nghị định 339/2026: Siết quản lý quỹ bảo trì và vận hành nhà chung cư

Nghị định số 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ đã bổ sung hệ thống chế tài đối với các vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Văn bản có hiệu lực từ ngày 26/08/2026.

Điểm đáng chú ý là trách nhiệm của chủ đầu tư được xác định rõ hơn tại nhiều giai đoạn, từ mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì, công khai hồ sơ, tổ chức hội nghị nhà chung cư đến bàn giao quỹ và tiền lãi phát sinh cho ban quản trị.

Bốn nhóm mức phạt đáng lưu ý

Mức phạt từ 80–100 triệu đồng được áp dụng với các hành vi như không mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì đúng quy định; không lập kế hoạch bảo trì; không công khai hồ sơ cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao.

Mức phạt từ 160–200 triệu đồng áp dụng khi xác định kinh phí bảo trì không đúng quy định; ghi thiếu hoặc sai thông tin tài khoản trong hợp đồng; không đề nghị chuyển quỹ và tiền lãi cho ban quản trị; bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô trái quy định.

Mức phạt từ 200–260 triệu đồng liên quan đến việc không bố trí đủ diện tích sinh hoạt cộng đồng, sử dụng kinh phí quản lý vận hành sai quy định, không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc lập hồ sơ quyết toán quỹ bảo trì không đầy đủ.

Mức phạt cao nhất từ 260–300 triệu đồng áp dụng với hành vi tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung; không bàn giao hoặc bàn giao chậm hồ sơ nhà chung cư; chậm bàn giao, bàn giao thiếu quỹ bảo trì và tiền lãi; quản lý, sử dụng quỹ sai quy định.

Ngoài tiền phạt, cơ quan quản lý có thể yêu cầu chủ thể vi phạm bàn giao đầy đủ quỹ và phần lãi phát sinh, bồi hoàn khoản tiền sử dụng sai, khôi phục công năng hoặc hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Người mua căn hộ cần kiểm tra những gì?

Trước khi giao dịch hoặc nhận bàn giao căn hộ, khách hàng nên làm rõ:

• Cách xác định kinh phí bảo trì trong hợp đồng.
• Thông tin tài khoản tiếp nhận và quản lý quỹ.
• Hồ sơ pháp lý được cung cấp khi bàn giao.
• Quyền sử dụng chỗ đỗ xe và phần sở hữu chung.
• Tiến độ tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập ban quản trị.
• Cơ chế công khai, quyết toán và sử dụng kinh phí bảo trì.

Góc nhìn Empire Realty

Chất lượng quản trị sau bàn giao là một cấu phần quan trọng trong giá trị dài hạn của căn hộ. Một dự án có hồ sơ minh bạch, cơ chế vận hành rõ ràng và quỹ bảo trì được quản lý đúng quy định thường tạo nền tảng tốt hơn cho thanh khoản, môi trường sống và khả năng giữ giá.

Khi đánh giá một sản phẩm chung cư, nhà đầu tư nên xem xét đồng thời năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, chất lượng vận hành và cơ chế quản lý tài sản chung.

Empire Realty – Tư vấn giải pháp đầu tư bất động sản an toàn, hiệu quả.

Nội dung mang tính cập nhật thông tin, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

Nguồn: Báo Chính phủ · Toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP